Ekospol se v současné době specializuje na Prahu. Neplánujete rozšířit své aktivity i do dalších regionů? Nehrozí Praze naplnění trhu s rezidenčními nemovitostmi?

Tuto otázku, týkající se strategie, jsme si pokládali i v době boomu. Prověřovali jsme jí, zvažovali jsme investice i mimo Prahu. Ani v době boomu jsme se nakonec nerozhodli pro investice, které jsme zvažovali v Kladně, v Plzni a v Českých Budějovicích. Možná to bude znít divně, ale trh bytů to je Praha, pak dlouho nic a pak teprve některá krajská města. V čem je problém? Kupní síla a poptávka po novostavbách je především v Praze. Ceny stavebních prací jsou v ostatních městech v podstatě srovnatelné. V těchto oblastech ušetříme na pozemku, ale promítnu-li tuto úsporu do ceny bytu, jde o cca dva tisíce Kč/m2. Celý problém je pak v tom, že byt je jen o dva tisíce Kč/m2 levnější než byt v Praze. Třeba konkrétně v Kladně si většina lidí kupuje starší panelákový byt. Nekvality panelákového bytu nevyváží cenový diskont. Nejsme tedy schopni konkurovat panelákovým bytům, které se prodávají o 30 % levněji. V Praze trh funguje jinak. Panelákové byty v Praze jsou také o 30%  levnější, ale řada lidí si je nekoupí, protože ví, že musí investovat velké peníze do rekonstrukce jader, do zateplení a v konečné fázi se cena takového bytu kvalitní novostavbě přiblíží. Hlavním problémem mimo Prahu je, že řada lidí peníze na pořízení kvalitního bytu nemá. Trh je mnohem menší a je schopen absorbovat mnohem menší počet bytů. My obvykle realizujeme střední projekty o velikosti cca 100 bytů, které jsou z hlediska Prahy absorbovány velmi rychle. Protože jsme firmou, která financuje, jako jediný z velkých developerů, projekty z vlastních prostředků bez bankovních a jiných úvěrů, musíme mít takovou prodejnost, že před zahájením výstavby projektu máme minimálně 25% bytů předprodaných. Na konci výstavby je pak projekt vyprodaný zcela nebo nám zbývá maximálně 10% bytů, které doprodáme během půl, maximálně třičvrtě roku. Tak máme nastavený systém, abychom mohli projekty financovat vlastním kapitálem. Nemůžeme si dovolit prodejnost, jako mají některé firmy, které v době dokončení projektu mají polovinu bytů neprodanou. To je pro nás špatně udělaný projekt, který by byl zásadně problémový. Musím říci, že nejen Ekospol ale všechny developerské firmy si vyzkoušely plány expandovat do regionů. Vyzkoušel si to Central Group, který v určité době zakládal v každém krajském městě pobočku s cílem realizovat projekty. Po čase však od tohoto záměru upustil. Ke stejnému závěru došel Finep s výjimkou projektů na Slovensku. V době recese rozšíření naší působnosti mimo Prahu nezvažujeme a myslím, že ani zvažovat nebudeme.

V současné době se v oboru stavebnictví hovoří o poklesu poptávky po bydlení v osobním vlastnictví. Budete na tento trend nějak reagovat, například výstavbou nájemních bytů?

Nejen že se hovoří, ale trh na straně poptávky poklesl proti boomu zhruba na polovinu. To je informace, která je zásadní. Připravované projekty nejsou stavěny, a tím se výrazně zmenšila i nabídka bytů. Na straně nabídky však řada firem vůbec není konkurenceschopných.  V současné době klienti „přebírají" každý byt, srovnávají ceny, lokality. To je zásadní rozdíl oproti období boomu, kdy se prodalo prakticky vše, co se postavilo. V době recese každý kdo kupuje, tak čtyřikrát přebírá. Způsobují to dva základní faktory. Na straně poptávky se trh zmenšil zhruba na polovinu. Na straně nabídky a konkurenceschopné nabídky velmi výrazně poklesl také. Řada firem financovala téměř celé projety úvěrově. Pozemek byl koupený z velké části na úvěr a projekt byl financovaný například z 80 % bankovními úvěry a z 10 - 15%  úvěry nebankovními. Všechny firmy, které financovaly projekty tímto způsobem nebo měly nakoupené předražené pozemky ve špatných lokalitách, nejsou schopny tyto projekty vůbec zrealizovat. Velmi výrazně tak poklesla i nabídka nových bytů. Došlo k tomu, že firmy, které zůstaly na trhu, výrazně zvýšily tržní podíl. My, když si počítáme náš tržní podíl, tak ne podle  toho, kolik bytů postavíme, ale kolik bytů prodáme. To je základní ukazatel, o kterém se zatím moc nepíše. Jestliže se v době boomu posuzovaly developerské firmy podle toho, kolik bytů měly rozestavených, tak v době recese hraje rozhodující roli to, kolik bytů developer prodá. Taková je potom tržní pozice firmy. Naopak pokud má některá firma rozestavěný velký počet bytů a nemá dostatečnou prodejnost, hrozí jí konkurz. To nehrozilo v době boomu, protože se prodalo vše.

Otázka nájemních bytů je velmi často pokládána. Žádný developer, a to jsem poznal několik zemí západní Evropy, nestaví nájemní byty. Takto systém nefunguje ani v době boomu. Developer má určité finance, buď vlastní z kterých staví, nebo vlastní v kombinaci s úvěrovými. Z těchto financí developerský projekt postaví, prodá a tím generuje zisk. V okamžiku, kdy by developer nechal finance v nájemních bytech, nemá finance na postavení dalšího projektu. V Německu například funguje jiný systém. Developer postaví bytový projekt a existují nemovitostní fondy, které tento projekt koupí. Tyto fondy v České republice prakticky nefungují. Investice do bytů představuje v západní Evropě zajímavou příležitost pro nemovitostní fond, nebo kombinaci nemovitostního a penzijního fondu. Tyto fondy mají „dlouhé" peníze od vkladatelů. Byty z hlediska nájmu jsou velmi zajímavou investicí i pro menší soukromé investory, v současné době s hrubým výnosem mezi 4 - 5 % ročně po odečtení všech nákladů. To je zajímavé, když peníze v bance jsou zhodnoceny pod 1 % ročně.

Myslíte si, že má v Praze místo spekulativní výstavba rezidenčních projektů?

Ano. Spekulativní výstavba v tom smyslu, že projekt se staví, i když všechny byty nejsou předprodány. Developer rozhodne o tom, že tady bude projekt, tady realizuje výstavbu bytů a byty zkouší na trhu prodat. V podstatě téměř všechny rezidenční developerské projekty jsou spekulativní. Předprodej bytů, než se projekt začne realizovat, se pohybuje u úspěšných developerů na úrovni 25%. To se zásadně liší oproti kancelářskému trhu. Realizovat kancelářský projekt spekulativně je v současné době sebevražda. V době boomu někteří developeři kanceláří spekulativní projekty realizovali a dokonce byli úspěšní. V současné době je kancelářský trh v mnohem větším útlumu než bytový. Možná se o tom až tak nepíše, ale je to pravda.

No ale pak tedy hrozí nedostatek kancelářských prostor, nemyslíte?

V minulých letech byl boom kanceláří velký. Nedostatek kancelářských prostor v Praze byl v 90. letech. To byla doba, kdy metr čtvereční kancelářské plochy v Praze stál víc než v Mnichově. V roce 1992, kdy jsme začínali, jsme neměli vlastní sídlo a kanceláře si pronajímali. Když jsem v té době srovnával ceny kancelářských ploch s Německem, tak v Praze se pronajímaly mnohem dráž a mnohem méně kvalitní kancelářské plochy než v Hannoveru. To bylo dáno nedostatkem kancelářských ploch. Pak nastal v Praze obrovský nárůst počtu kancelářských ploch a nyní v době recese je jich naopak přebytek.

Můžu se Vás zeptat na Váš odhad, jak to bude s rezidenčním trhem vypadat do konce roku?

Na rezidenčním trhu se změnil pohled na to, jakým způsobem lze development realizovat. Jestliže bytový development v době boomu dělal téměř každý, tak v současné době ho mohou dělat jen firmy, které jsou schopny stavět velmi kvalitní byty, v kvalitních lokalitách a za minimalizované náklady. Došlo k obrovské selekci firem, které se na tomto trhu udržely. Nejnižší ceny a zároveň nejméně realizovaných prodejů bylo zhruba v polovině loňského roku. Od poloviny loňského roku se zvedá počet prodejů, ale ceny stagnují. To znamená pomalé odrážení se ode dna, ale velmi pomalé, které se ještě nepromítlo v růstu cen. Bytů se skutečně staví polovina proti stavu před krizí. Na druhou stranu se poptávka oživuje jen velmi pomalu. Nastal zajímavý fenomén, že řada projektů je dokončených a v těch dokončených projektech zůstává v Praze zhruba 2300 bytů neprodaných. Stavební firmy stavěly o 10 až 15% dráž než staví v současné době. Tyto neprodané byty představují samostatnou kategorii obtížně prodejných bytů. Řada lidí by dala přednost dokončenému bytu. Dokončený byt je ale o 15% dražší než srovnatelný byt, který se teprve staví, a proto dokončené byty na trhu zůstávají neprodané.

Od 3. čtvrtletí roku 2009 už byl zaznamenán nárůst zhruba 10% v počtu prodaných bytů proti předešlému čtvrtletí. Nárůst pak pokračuje i v dalších čtvrtletích. Je tendence k růstu cen garsonek, o které je i v těchto dobách největší zájem. Domnívám se, že tento stav bude nějakou dobu přetrvávat a větší zvýšení cen lze očekávat ve 2. polovině letošního roku nebo na jeho konci.

Jak se Ekospolu dařilo v 1Q letošního roku?

Výborně. Byli jsme firmou, která prodávala byty s nejlepším poměrem kvality a ceny. Z pozice naší firmy byla krize spíše výhodou, než nevýhodou. Výrazně jsme zvedli tržní podíl, prodejnost našich bytů se nezměnila. Zde jsou podstatná fakta. Celkem 221 bytů v lokalitě Panorama Kyje jsme dokončili loni a dnes tam zbývají 2 neprodané byty. Projekt Rezidence Strašnice byl dokončen loni na podzim a zbývá jeden byt, který prodáme do konce měsíce. Projekt Rezidence Dalejské výhledy bude dokončen v červnu a jsou v něm pouze 2 neprodané byty,  na které již máme několik rezervací. V době dokončení bude tento projekt vyprodaný. Začali jsme stavět nové projekty Viladomy Uhříněves a Viladomy u Vinořského zámku. Předprodanost je v případě Viladomů Uhříněves zhruba 39% a Viladomů u Vinořského zámku 30%. Začínáme prodávat tři nové projekty. Prvním z nich je Panorama Kyje II s 90 byty a předprodaností 60%. Tuto etapu hodláme rozšířit ještě o další bytový dům. Dále jsme zahájili prodej projektu Nový park Písnice. Zde je více než 60% bytů předprodaných, a to začneme stavět až během podzimu. Tento projekt bude rozšířen zhruba o 45 bytů. Od 1.6.2010 jsme zahájili prodej projektu Nové Měcholupy II., což bude třetí projekt, který letos začneme stavět.

 Angažuje se vaše společnost v nějakých projektech v rámci sociální odpovědnosti?

Ekospol podporuje Společnost pro zvířata. Je to organizace, která se snaží omezit strádání zvířat při zajišťování hospodářských produktů (maso, vajíčka,..). S některými zvířaty je nakládáno vysloveně nehumánním způsobem. Například hospodářská zvířata jsou zabíjena na jatkách v drastických podmínkách, jsou převážena ve strašlivých podmínkách mnoho hodin i dní v horku bez vody. Na jatkách jsou zabíjeni pro maso koně a dokonce i hříbata, což svědčí o primitivismu mnoha lidí. Koně a psy žádný kulturní člověk jíst nemůže. Slepice jsou chovány v malých klecích, kde se nemohou ani pohnout.

Tato Vaše aktivita je poněkud netradiční. Většinou společnosti cílí svoji pomoc na organizace zabývající se péčí o zdravotně postižené, opuštěné děti nebo jinak sociálně znevýhodněné spoluobčany..

Podle mého názoru jsou tyto aktivity efektem toho, že nefunguje stát. Žádná nadace nemůže suplovat stát v tom, aby vystavila kvalitní zdravotnické zařízení a zajistila kvalitní zdravotnickou péči.