Martin Skalický: Nemovitostní fond EDULIOS připravuje vznik dalších podfondů

Skupina CIMEX, která se zaměřuje na oblast hotelového byznysu, akvizice komerčních nemovitostí, realizaci developerských projektů a rozvoj Fondu EDULIOS, patří mezi největší privátní investory v ČR. Aktuálně dokončuje akvizici nemovitosti City West B1 do Podfondu EDULIOS Alfa, která se oproti původním předpokladům zpozdila. Její dokončení se předpokládá v průběhu 2Q 2016, uvedl pro ČIANEWS Martin Skalický, který působí v CIMEX GROUP jako ředitel fondu a investic nemovitostního fondu EDULIOS. Dlouhodobým cílem fondu EDULIOS je dle jeho slov rozšiřovat obchodní aktivity, proto se připravuje vznik dalších podfondů. Jejich investiční strategie bude rovněž zaměřena na nemovitosti, ale každý podfond se zaměří na jiný charakter nemovitostí.



Nemovitostní fond EDULIOS zahrnuje v současné době Podfond EDULIOS Alfa – na co se konkrétně zaměřuje a jaké jsou plány na další rozvoj?
Aktuálně se zaměřujeme na dokončení akvizice nemovitosti City West B1 do Podfondu EDULIOS Alfa. Realizace akvizice se oproti původním předpokladům zpozdila. Její dokončení předpokládáme v průběhu druhého čtvrtletí 2016. Nyní probíhá závěrečná fáze přípravy transakční dokumentace. Obchodní parametry transakce byly již fixovány. Nezbývá než dokončit administrativu akvizice.
 
Co plánujete dál?
Dlouhodobým cílem fondu EDULIOS je rozšiřovat obchodní aktivity. Proto vedle Podfondufondu EDULIOS Alfa, kde předpokládáme realizaci dalších akvizic, připravujeme vznik dalších podfondů. Jejich investiční strategie bude rovněž zaměřena na investování do nemovitostí. Každý podfond se však bude zaměřovat na jiný charakter nemovitostí. To umožní našim investorům rozložit své investice do nemovitostí napříč trhem a tímto způsobem diverzifikovat rizika.
 
Je o fond mezi investory zájem? Čím je chcete nalákat?
Stačí se podívat na titulky v ekonomickém tisku: Hedgeové fondy opouštějí klienti… České akcie ztratily přitažlivost… A když k tomu přidáme dlouhodobě velice nízké až nulové úroky, pak se obecně nemovitosti nabízejí jako zajímavé podkladové aktivum pro investory se střednědobým až dlouhodobým investičním horizontem. Ostatně experti doporučují, že nemovitosti by měly mít minimálně 10 % až 15 % zastoupení v investičním portfoliu každého investora, nehledě na momentální makroekonomickou situaci.
 
*****
Domnívám se, že skupina CIMEX svými aktivitami v oblasti hotelového byznysu, akvizic komerčních nemovitostí, realizací developerských projektů, rozvojem Fondu EDULIOS, jakož i stabilním dlouhodobým výnosem z vlastního portfolia komerčních nemovitostí prokazuje, že patří mezi největší privátní investory v ČR.
*****
Jakou výkonnost fondu mohou investoři očekávat?
Na základě provedených analýz předpokládáme, že cílová výkonnost fondu by se mohla pohybovat nad hladinou 6 % p.a.
 
Na co se chcete soustředit? Budete se – kromě administrativních budov a hotelů – zaměřovat také na jiné typy realit?
Nabízí se například i zajímavé investiční příležitosti v oblasti technologických parků nebo investice do zemědělské půdy. To se dnes setkává s narůstajícím zájmem investorů. Pro naše aktivity si neklademe předem nějaká omezení. Vždy se snažíme posoudit každý investiční případ samostatně a hledat optimální vyvážení mezi riziky a výnosem.
Samozřejmě díky řetězci OREA HOTELS&RESORTS a portfoliu našich administrativních budov je jasné, že tyto typy realit jsou naše hobby.
 
Společnost CIMEX INVEST se letos poprvé prezentovala na veletrhu MIPIM a mimo jiné prezentovala nemovitostní fond EDULIOS. Jaké měl ohlasy? A podařilo se vám sjednat nějaké nové investice nebo spolupráci?
Na mezinárodní platformu jsme vlastně vykročili již účastí na prestižním veletrhu EXPO REAL 2015, který se koná každoročně na podzim v Mnichově. Dalším krokem byla účast na veletrhu MIPIM. V obou případech jsme navázali velmi zajímavé kontakty, ať už v oblasti možných akvizic atraktivních nemovitostí, tak v oblasti komunikace s potenciálními investory. Získané kontakty a poznatky v současné době zpracováváme.
 
Plánujete v letošním roce další akvizice budov v Praze či mimo Prahu? Z jaké oblasti?
Pro další akvizice bude nezbytné načerpat dostatek peněžních prostředků od investorů. O případném provedení další akvizice se budeme rozhodovat podle aktuální situace ve druhé polovině roku. Samozřejmě štěstí přeje připraveným, a tak průběžně analyzujeme různé investiční příležitosti tak, abychom byli schopni operativně reagovat a ve vhodný okamžik zahájit zajímavou akvizici. Lokalitu bych nechtěl předem specifikovat, nechceme odkrývat plány dříve, než to bude vhodné.
 
Budete investovat i do zahraničních nemovitostí?
Investicím do zahraničí se nebráníme. Z tohoto důvodu sledujeme pečlivě například trh v Bratislavě, kde lze nalézt cenově příznivější situaci ve srovnání s Prahou.
 
Podle jakých kritérií vybíráte vaše nové akvizice?
Předně je to správný výběr lokality a v dané lokalitě výběr té správné investiční příležitosti. Důležité je posouzení kvality nájemníků, délky nájemních smluv, vyhodnocení udržitelnosti a stability příjmů z pronájmu. Nesmíme zapomenout ani na posouzení architektonické a urbanistické kvality každé budovy včetně její technické kvality. S technickým stavem souvisí správná analýza budoucích nákladů na provoz a opravu budov. A je tu řada dalších parametrů, které je nutno posoudit. Opomenutí nebo špatné vyhodnocení některého z klíčových parametrů může vést ke znehodnocení investice.
 
Jaký je podle vašeho názoru výhled trhu nemovitostí ve střednědobém výhledu? A jaká je ve vašem výhledu pozice EDULIOS a celé skupiny CIMEX?
Výhled ekonomického vývoje pro rok 2016 je podle analytiků pozitivní. Základní ekonomické ukazatele řadí Českou republiku na přední místa v Evropě. Jde zejména o růst HDP, nízkou nezaměstnanost a míru zadlužení státu. V oblasti trhu s nemovitostmi se očekává pokračování růstu.
U kancelářských nemovitostí se očekává pokračování v oživení poptávky po kancelářských prostorech. Pozitivní vývoj ekonomiky v České republice stimuluje růst řady společností, které následně poptávají prostory pro expanzi. Jako důsledek nižší poptávky v minulých letech bude na trh dodáno relativně malé množství nových kancelářských prostor. To v návaznosti na oživenou poptávku po kancelářských prostorách povede v první řadě k nárůstu obsazenosti prostor a následně může dojít k růstu nájemného, zejména v nových objektech.
Vzhledem k tomu, že investiční strategie Podfondu EDULIOS Alfa se zaměřuje právě na kancelářské nemovitosti v Praze, je to velmi příznivá prognóza.
U maloobchodních prostor je poptávka po pronájmu i koupi dlouhodobě vysoká. Potenciál výstavby nových maloobchodních center je však limitován, stejně jako je limitována kapacita atraktivních maloobchodních ploch v centrálních částech jednotlivých měst (high street retail). To platí zejména v Praze. Tato situace již delší dobu zvedá hodnoty maloobchodních prostor.
Pokud se podíváme obecně na investování do komerčních nemovitostí v České republice, lze říci, že trh je velmi konkurenční. Vzhledem k nižší předpokládané dodávce nových nemovitostí na trh dojde letos pravděpodobně k poklesu celkového objemu transakcí oproti roku 2015. To povede ke zvýšení konkurence mezi investory a zákonitě ke zvýšení cen atraktivních investičních příležitostí.
Domnívám se, že skupina CIMEX svými aktivitami v oblasti hotelového byznysu, akvizic komerčních nemovitostí, realizací developerských projektů, rozvojem Fondu EDULIOS, jakož i stabilním dlouhodobým výnosem z vlastního portfolia komerčních nemovitostí prokazuje, že patří mezi největší privátní investory v ČR.
 
*****
Martin Skalický působí v CIMEX GROUP na pozici ředitele fondu a investic nemovitostního fondu EDULIOS od září 2015. V oblasti trhu s nemovitostmi pracuje více než 20 let. V roce 1993 nastoupil do mezinárodní poradenské společnosti Healey & Baker (později Cushman & Wakefield) a zahájil tak profesní kariéru v oblasti komerčních nemovitostí. Před zahájením spolupráce s CIMEX GROUP pracoval pro REICO investiční společnost České spořitelny, kde byl v roce 2012 zvolen předsedou představenstva a jmenován generálním ředitelem společnosti REICO. Je absolventem ČVUT v Praze.
 
*****
CIMEX INVEST je pověřen koordinací skupiny a poskytováním poradenství všem členům CIMEX GROUP. Bilanční suma konsolidačního celku skupiny v současnosti činí přibližně 8 mld. Kč. Podstatnou část investic v minulosti směřovala především do hotelnictví, významná část majetku společností je také v administrativních budovách a pozemcích. V koncernových projektech se společnost zaměřuje na akviziční proces. Nakupuje, finančně restrukturalizuje a stabilizuje firmy tak, aby se dlouhodobě zhodnotil kapitál. Pro některé takto stabilizované společnosti průběžně hledá strategického vlastníka nebo partnera.